2Rendite in der Prognoserechnung

2.1Inflationsrate

Neben dem Einsatz von Fremdmitteln ist die erwartete Inflationsrate und damit meist auch die erwartete Wertsteigerung einer Immobilie ein sehr bestimmender Faktor für die Rentabilität. Hier ein Beispiel für ein Investment, wir tun mal so als gäbe es so etwas wie Inflation nicht:

Wie man unschwer erkennen kann, bleibt die Rendite trotz Finanzierung und hohem Steuersatz über einen langen Zeitraum hinweg relativ gleich, zumal hier eine lineare Abschreibung unterstellt wurde. Die Tatsache, dass sich das gebundene Kapital sukzessive erhöht und die Hebelwirkung über die Finanzierung abnimmt reduziert die Rentabilität hier nur minimal.

Und jetzt das Ganze einmal mit einer unterstellten Mietsteigerung von 2% pro Jahr:
 

Würden wir hier eine Prognoserechnung für einen Fonds über 20 Jahre erstellen, könnten wir so locker einmal ein Prozent mehr Rendite ausweisen!

Weil es so schön war und eigentlich logisch ist, steigern wir jetzt auch den Verkehrswert einmal mit unserer Inflationsrate von 2 %

Na also, so langsam wird das Ganze doch so richtig rentabel oder? Im Vergleich zu unserer ersten Rechnung mit 4,6 % Rendite sind wir jetzt schon um schlappe 3,24 % (über 20 Jahre hinweg) besser. Aber was wenn wir nun statt mit 2% mit einer Inflationsrate von 4 % kalkulieren würden?

Na bitte, schon können wir unserem kleinen Anleger eine satte zweistellige Rendite von über 10 % versprechen, das sind immerhin schon über 6 % mehr als am Anfang und dabei haben wir an der Investition selbst überhaupt nichts verändert, sondern nur an den Prämissen unserer Prognoserechnung.

Sollte auch das noch nicht reichen? Nun gut, wir könnten noch den Anteil der Fremdmittel etwas erhöhen, sagen wir statt 60 einfach mal 90 % Fremdmittel (soll ja mittlerweile nichts ungewöhnliches mehr sein):
 

Na und jetzt? Satte 17,15 % Rendite und das über 20 Jahre hinweg! Wenn das mal kein Schnäppchen ist?

Das könnte man im Prinzip einfach so weiterführen. Hier würde man beispielsweise bei einer Rechnung nur über 10 Jahre schon weit über 20 % Rendite ausweisen, was für diese Demonstration einmal reichen sollte.

 

Verwendung verschiedener Steuersätze

Eine beliebte Möglichkeit ist auch die Verwendung verschiedener Steuersätze in den Phasen der Verlustzuweisung und in der „Gewinnphase“. Neben der normalen Reduzierung der Spitzensteuersätze infolge der Steuergesetzgebung lässt man beispielsweise einfach den Solidaritätszuschlag (z.B. ab 2005) in der Gewinnphase entfallen und schon werden die Erträge weniger besteuert als die Verluste an Steuerersparnissen bringen.

Gerne wird auch ein Gläubiger Anleger unterstellt, der in der Anfangsphase (in der die Verluste wirksam sind) auch brav Kirchensteuer bezahlt, wogegen man dies in der Gewinnphase oftmals vergisst.

 

Hoher Veräußerungserlös

Kommt man mit der Mieteinnahmen während der Betriebsphase immer noch nicht auf eine ausreichend hohe Rendite, besteht noch die Möglichkeit, einen Verkauf des Objektes am Ende des Prognosezeitraumes zu unterstellen. Aufpassen sollte man dann, wenn das Objekt etwa zu 13-fachen der Jahresmiete erworben wurde, bei einer Veräußerung am Ende der Laufzeit aber ein Faktor von 16-fach unterstellt wurde.
 

Einkaufsfaktor

Zunächst einmal liegt der Gewinn im Einkauf. Nur wenn kein überteuertes Objekt erworben wird, hat der Anleger überhaupt eine Chance auf eine anständige Rendite. Dies lässt sich beispielsweise dadurch überprüfen dass man den Einkaufpreis ins Verhältnis zur erwarteten Miete setzt (=Einkaufsfaktor). Liegt dieser auf marktüblichem Niveau? Ergibt sich hier ein Faktor (für gewerbliche Objekte) von mehr als dem 14 bis 15 fachen, wurde bereits recht teuer eingekauft. Allerdings ist dieser Faktor auch abhängig von der Lage und Qualität des Objektes. So dürften die Geschäftsräume in der Fußgängerzone Münchens im Verhältnis teurer sein als der SB-Markt in Rottalmünster.
 

Fondskosten

Wie hoch ist der Anteil an „weichen“ und Zusatzkosten (Vertriebsprovisonen, Fondskonzeption, etc.)? Hier gibt es durchaus enorme Unterschiede zwischen den einzelnen Fondsarten, aber auch zwischen den einzelnen Initiatoren.

Im Bereich geschlossene Fonds liegt der Anteil in der Regel zwischen 10 und 20 %. Werte darunter deuten auf einen solide und fair kalkulierenden Initiatoren hin, Werte darüber eher auf einen unsoliden Kandidaten bis hin zum „Abzocker“, der alles aber nicht das Interesse des Anlegers im Sinn hat.

Dies gilt grundsätzlich auch für die laufenden Verwaltungskosten.
 

„Günstige“ Finanzierung

Hat ein Initiator ein Objekt so überteuert eingekauft oder so viele weiche Kosten damit verbunden, dass eine sinnvolle Finanzierung nicht mehr möglich ist, muss dieser noch lange nicht aufgeben.

Dann gibt es die Möglichkeit beispielsweise einfach die notwendige Finanzierung in einer Währung aufzunehmen, welche derzeit besonders niedrige Zinskosten anbietet. Sehr beliebt ist hier der Schweizer Franken, wo die Zinssätze etwa 25 Prozent unter dem Deutschen Niveau liegen. In Extremfällen wird aber durchaus auch einmal zu Japanischen Yen gegriffen mit Zinskosten von unter 3 %.

Damit ließe sich sogar noch aus einem Bundesschatzbrief eine zweistellige Rendite herausholen. Für den Anleger ergibt sich daraus aber ein kaum überschaubares Währungsrisiko.
 

Liquiditätsreserve

Eine überhöhte Liquiditätsreserve (i. d. R. mehr als eine Jahresmiete) eignet sich hervorragend um auch in der meist schwachen Anfangsphase eines Fonds bereits hohe Ausschüttungen an die Anleger sicher zu stellen.

Erkennbar wird dies in aller Regel in der Prognoserechnung, wenn nämlich der Anteil der Liquiditätsreserve sukzessive abnimmt, im Gegenzug aber bereits hohe Ausschüttungen vorgenommen werden
 

Tilgungsaussetzung

Ähnlich wie eine hohe Liquiditätsreserve eignet sich auch die Aussetzung der Tilgung in der ersten Jahren dazu, bereits von Anfang an die Anleger mit hohen Ausschüttungen ködern zu können.

Ideal - aus der Sicht des kreativen Gestalters - eignet sich dies in Kombination mit einer überhöht unterstellten Inflationsrate in der Prognoserechnung. Tilgungsbelastungen entstehen daher erst wenn sich in 5 bis 10 Jahren die Mieteinnahmen dadurch so weit erhöht haben, dass auch eine Tilgung vorgenommen werden kann.