2Rendite in der Prognoserechnung

2.1Inflationsrate

Neben dem Einsatz von Fremdmitteln ist die erwartete Inflationsrate und damit meist auch die erwartete Wertsteigerung einer Immobilie ein sehr bestimmender Faktor f√ľr die Rentabilit√§t. Hier ein Beispiel f√ľr ein Investment, wir tun mal so als g√§be es so etwas wie Inflation nicht:

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Wie man unschwer erkennen kann, bleibt die Rendite trotz Finanzierung und hohem Steuersatz √ľber einen langen Zeitraum hinweg relativ gleich, zumal hier eine lineare Abschreibung unterstellt wurde. Die Tatsache, dass sich das gebundene Kapital sukzessive erh√∂ht und die Hebelwirkung √ľber die Finanzierung abnimmt reduziert die Rentabilit√§t hier nur minimal.

Und jetzt das Ganze einmal mit einer unterstellten Mietsteigerung von 2% pro Jahr:
 

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W√ľrden wir hier eine Prognoserechnung f√ľr einen Fonds √ľber 20 Jahre erstellen, k√∂nnten wir so locker einmal ein Prozent mehr Rendite ausweisen!

Weil es so schön war und eigentlich logisch ist, steigern wir jetzt auch den Verkehrswert einmal mit unserer Inflationsrate von 2 %

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Na also, so langsam wird das Ganze doch so richtig rentabel oder? Im Vergleich zu unserer ersten Rechnung mit 4,6 % Rendite sind wir jetzt schon um schlappe 3,24 % (√ľber 20 Jahre hinweg) besser. Aber was wenn wir nun statt mit 2% mit einer Inflationsrate von 4 % kalkulieren w√ľrden?

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Na bitte, schon k√∂nnen wir unserem kleinen Anleger eine satte zweistellige Rendite von √ľber 10 % versprechen, das sind immerhin schon √ľber 6 % mehr als am Anfang und dabei haben wir an der Investition selbst √ľberhaupt nichts ver√§ndert, sondern nur an den Pr√§missen unserer Prognoserechnung.

 

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Sollte auch das noch nicht reichen? Nun gut, wir könnten noch den Anteil der Fremdmittel etwas erhöhen, sagen wir statt 60 einfach mal 90 % Fremdmittel (soll ja mittlerweile nichts ungewöhnliches mehr sein):
 

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Na und jetzt? Satte 17,15 % Rendite und das √ľber 20 Jahre hinweg! Wenn das mal kein Schn√§ppchen ist?

Das k√∂nnte man im Prinzip einfach so weiterf√ľhren. Hier w√ľrde man beispielsweise bei einer Rechnung nur √ľber 10 Jahre schon weit √ľber 20 % Rendite ausweisen, was f√ľr diese Demonstration einmal reichen sollte.

 

Verwendung verschiedener Steuersätze

Eine beliebte M√∂glichkeit ist auch die Verwendung verschiedener Steuers√§tze in den Phasen der Verlustzuweisung und in der ‚ÄěGewinnphase“. Neben der normalen Reduzierung der Spitzensteuers√§tze infolge der Steuergesetzgebung l√§sst man beispielsweise einfach den Solidarit√§tszuschlag (z.B. ab 2005) in der Gewinnphase entfallen und schon werden die Ertr√§ge weniger besteuert als die Verluste an Steuerersparnissen bringen.

Gerne wird auch ein Gläubiger Anleger unterstellt, der in der Anfangsphase (in der die Verluste wirksam sind) auch brav Kirchensteuer bezahlt, wogegen man dies in der Gewinnphase oftmals vergisst.

 

Hoher Veräußerungserlös

Kommt man mit der Mieteinnahmen während der Betriebsphase immer noch nicht auf eine ausreichend hohe Rendite, besteht noch die Möglichkeit, einen Verkauf des Objektes am Ende des Prognosezeitraumes zu unterstellen. Aufpassen sollte man dann, wenn das Objekt etwa zu 13-fachen der Jahresmiete erworben wurde, bei einer Veräußerung am Ende der Laufzeit aber ein Faktor von 16-fach unterstellt wurde.
 

Einkaufsfaktor

Zun√§chst einmal liegt der Gewinn im Einkauf. Nur wenn kein √ľberteuertes Objekt erworben wird, hat der Anleger √ľberhaupt eine Chance auf eine anst√§ndige Rendite. Dies l√§sst sich beispielsweise dadurch √ľberpr√ľfen dass man den Einkaufpreis ins Verh√§ltnis zur erwarteten Miete setzt (=Einkaufsfaktor). Liegt dieser auf markt√ľblichem Niveau? Ergibt sich hier ein Faktor (f√ľr gewerbliche Objekte) von mehr als dem 14 bis 15 fachen, wurde bereits recht teuer eingekauft. Allerdings ist dieser Faktor auch abh√§ngig von der Lage und Qualit√§t des Objektes. So d√ľrften die Gesch√§ftsr√§ume in der Fu√üg√§ngerzone M√ľnchens im Verh√§ltnis teurer sein als der SB-Markt in Rottalm√ľnster.
 

Fondskosten

Wie hoch ist der Anteil an ‚Äěweichen“ und Zusatzkosten (Vertriebsprovisonen, Fondskonzeption, etc.)? Hier gibt es durchaus enorme Unterschiede zwischen den einzelnen Fondsarten, aber auch zwischen den einzelnen Initiatoren.

Im Bereich geschlossene Fonds liegt der Anteil in der Regel zwischen 10 und 20 %. Werte darunter deuten auf einen solide und fair kalkulierenden Initiatoren hin, Werte dar√ľber eher auf einen unsoliden Kandidaten bis hin zum ‚ÄěAbzocker“, der alles aber nicht das Interesse des Anlegers im Sinn hat.

Dies gilt grunds√§tzlich auch f√ľr die laufenden Verwaltungskosten.
 

‚ÄěG√ľnstige“ Finanzierung

Hat ein Initiator ein Objekt so √ľberteuert eingekauft oder so viele weiche Kosten damit verbunden, dass eine sinnvolle Finanzierung nicht mehr m√∂glich ist, muss dieser noch lange nicht aufgeben.

Dann gibt es die Möglichkeit beispielsweise einfach die notwendige Finanzierung in einer Währung aufzunehmen, welche derzeit besonders niedrige Zinskosten anbietet. Sehr beliebt ist hier der Schweizer Franken, wo die Zinssätze etwa 25 Prozent unter dem Deutschen Niveau liegen. In Extremfällen wird aber durchaus auch einmal zu Japanischen Yen gegriffen mit Zinskosten von unter 3 %.

Damit lie√üe sich sogar noch aus einem Bundesschatzbrief eine zweistellige Rendite herausholen. F√ľr den Anleger ergibt sich daraus aber ein kaum √ľberschaubares W√§hrungsrisiko.
 

Liquiditätsreserve

Eine √ľberh√∂hte Liquidit√§tsreserve (i. d. R. mehr als eine Jahresmiete) eignet sich hervorragend um auch in der meist schwachen Anfangsphase eines Fonds bereits hohe Aussch√ľttungen an die Anleger sicher zu stellen.

Erkennbar wird dies in aller Regel in der Prognoserechnung, wenn n√§mlich der Anteil der Liquidit√§tsreserve sukzessive abnimmt, im Gegenzug aber bereits hohe Aussch√ľttungen vorgenommen werden
 

Tilgungsaussetzung

√Ąhnlich wie eine hohe Liquidit√§tsreserve eignet sich auch die Aussetzung der Tilgung in der ersten Jahren dazu, bereits von Anfang an die Anleger mit hohen Aussch√ľttungen k√∂dern zu k√∂nnen.

Ideal - aus der Sicht des kreativen Gestalters - eignet sich dies in Kombination mit einer √ľberh√∂ht unterstellten Inflationsrate in der Prognoserechnung. Tilgungsbelastungen entstehen daher erst wenn sich in 5 bis 10 Jahren die Mieteinnahmen dadurch so weit erh√∂ht haben, dass auch eine Tilgung vorgenommen werden kann.