Die Investitionsrechnung und weiche Kosten

Viele Investoren zeichnen Fonds in erster Linie immer noch wegen den „steuersparenden“ Verlusten. Dich wo kommen die den eigentlich her? Allein der Erwerb einer Immobilie verursacht ja zunächst einmal noch keine Verluste.

Nun die Kunst ist, das so ein Fonds nicht nur in eine Immobilie investiert sondern auch, nun ja Kosten verursacht! Das sind zunächst einmal die ganzen Kosten die nichts mit dem eigentlichen Investitionsobjekt zu tun haben sondern darum herum anfallen und nichts bringen außer eben Verluste. Dies sind die so genannten „weichen Kosten“. Hier ein Beispiel für die Investitionsrechnung einer Fondsbeteiligung:

Wie obige Investitionsrechnung zeigt sammelt dieser Fonds insgesamt 185 Mio. € ein. Der Nettokaufpreis für die Objekte beträgt davon 144,8 Mio. Euro, das sind etwa 78 % der Investitionssumme. Die restlichen 22 % der Investitionssumme landen nicht im Objekt selbst, sondern sind Kosten für Finanzierung, Erwerb, Fondskonzeption oder schlicht Provisionen für den Vertrieb.

Bei einer Veräußerung des eigentlichen Fondsobjektes würde man davon sicherlich nichts mehr wieder sehen. Man kann nun trefflich darüber streiten, was davon nun unausweichlich ist oder nicht wie beispielsweise Bearbeitungsgebühren der Bank oder Maklerkosten. Agio oder Vertriebskosten sind aber eindeutig Gewinne der Initiatoren.
 

Nebenbei bemerkt können durchaus aus in den reinen Kosten des Erwerbs noch Gewinne versteckt sein. Falls dieser nämlich über eine vorgeschaltete Gesellschaft erfolgt sein sollte. Auch dies geht beispielsweise aus der Erläuterungen zur Investitionsrechnung im Prospekt hervor.

Insbesondere werden hier auch Verflechtungen zwischen Initiator und beteiligten Firmen erläutert, was wiederum Rückschlüsse darauf zulässt wo sich noch Kosten verstecken könnten.

Wenn hier bei einem Branchenschnitt bei den Immobilienfonds von 12,6 % an weichen Kosten ein Anbieter mit über 30 % kalkuliert liegt der Verdacht doch schon sehr nahe, dass hier jemand Geld verdienen will und zwar richtig.