Wohnungen – Basics

Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage und „Steuersparmodell“ dürfte mit am weitesten verbreitet sein, insbesondere nach dem Sonderabschreibungsrausch der 90er Jahre.

Typischerweise werden diese entweder vom Bauträger direkt, meist aber von freien Vermittlern oder auch Banken angeboten. In fast allen Fällen wird mehr oder weniger hoch finanziert um den Eigenkapitaleinsatz möglichst gering zu halten.

Eine an sich grundsolide Anlage bei der aber immer wieder am meisten falsch gemacht wird. Das beginnt bereits beim Kaufpreis. Ein „normaler“ Bauträger kalkuliert etwa 30 % Gewinnspanne für den Vertrieb mit ein (Geld von dem Sie bei einem Wiederverkauf nicht immer wieder etwas sehen). Ein Kollege von mir (der auf der Kreditseite tätig ist) steht sogar auf dem Standpunkt, dass weniger als 30 % Spanne aus Sicht der Bauträgerkalkulation bereits unseriös wären.

Das ist aber der „Normalfall“. Darüber hinaus werden schon auch einmal kräftig überteuerte Objekte am anderen Ende Deutschlands an den Mann gebracht. Um den Kaufpreis etwas besser einschätzen zu können hilft aber oft schon ein kurzer Blick in den Immobilienteil der Tageszeitung.

Einen guten Ãœberblick bietet heute beispielsweise das Internet mit einem Portal wie etwa “immoscout24.de” wo man sehr gezielt nach Objektarten, Mieten und Kaufpreisen suchen kann und so sehr gute Vergleichswerte erhält um das jeweilige Angebot einschätzen zu können. .

Im „Normalfall“ hat eine Eigentumswohnung, die neu erworben wird, eine reine Objektrendite von etwa 3 %, also etwas über Sparbuchniveau! Auch wenn so manche „Prognose“ in einem bunten Prospekt etwas optimistischer sein sollte.

Interessant wird die Immobilienanlage erst durch die Steuervorteile aus der  Abschreibung, welche aber im Grunde nur eine Steuerverschiebung auf spätere Jahre darstellen. In aller Regel sind es aber der erwartete „Wertzuwachs“ und der eingebaute Inflationsschutz, welche eine Immobilie als Anlage interessant werden lassen.

Damit ergibt sich aber als Konsequenz, dass eine Immobilie nur in Zeiten mit hohen jährlichen Inflationsraten eine wirklich lukrative Anlage darstellen. Der Gewinn liegt dabei darin, dass die Mieteinnahmen und der Objektwert infolge der hohen Inflationsraten ständig steigen, die Kreditkosten aber gleich bleiben. Das war gegen Ende der sechziger und in den siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts der Fall. Bei den derzeitigen Geldentwertungsraten von zeitweise unter 2 % kann davon nicht die Rede sein. Viele wollen das allerdings nicht wahrhaben und es wird immer noch mit hohen Wertsteigerungen argumentiert.

Dazu dürfte im Laufe der nächsten Jahre ein nicht unerheblicher demographischer Druck kommen. Die Babyboomer der 60er Jahre haben Ihre Häuser, Junge kommen nicht mehr so viele nach und die Älteren zieht es eher wieder in die Städte zurück.

Wichtigstes Kriterium ist deshalb wie jeher: LAGE, LAGE, LAGE!

Auf der Seite „Verkehrswert“ muss erst die Gewinnspanne des Vermittlers und Bauträgers aufgeholt werden. Bedacht werden sollte ferner, dass die Preise für neue und gebrauchte Immobilien durchaus unterschiedlich ausfallen. Die Ursache liegt darin, dass Gebrauchte nur mit den niedrigeren, gleichbleibenden Sätzen abgeschrieben werden können und vor allem darin, dass eine Immobilie ja keine unbegrenzte Lebensdauer hat (wie manche offenbar glauben) und diese bei einem gebrauchten Objekt also schon merklich reduziert sein kann und eher Reparaturen fällig werden. In spätestens 10 Jahren sind Sie in jedem Fall Inhaber eines nicht mehr ganz neuen Objektes was man nicht unterschätzen sollte.

Derzeit werden Wohnungen oft als Steuersparmodell angeboten. In Zusammenhang mit einer oft 100 %igen Fremdfinanzierung werden dabei in Beispielrechnungen durchaus interessante Renditen ermittelt. Wie kommen diese zustande? Betrachten wir einmal schematisch welche Erträge und Kosten im Normalfall eine Rolle spielen. Im Beispiel ist teilweise noch von DM die Rede - der EURO hat aber am Prinzip nichts geändert:

 

Sieht übel aus nicht wahr? Ist aber tatsächlich so! Die Kosten der Finanzierung liegen in diesem Grundbeispiel deutlich über den Einnahmen, was in der Praxis Verluste bedeuten würde. Man würde es nicht glauben aber diese Konstellation kommt vor!

Nämlich dann, wenn jemand beispielsweise die steuerlichen Vorteile nicht nutzen kann (weil er etwa überhaupt keine Steuern bezahlt). In diesem Fall verbietet sich (wenn man denn unbedingt eine Immobilie haben will) die Finanzierung mit Krediten!

Aber wenn wir hier die steuerliche Komponente (z. B. einen Satz von 50 %) hinzunehmen ergibt sich ein doch etwas anderes Bild:
 

Sieht doch schon deutlich anders aus oder? Nicht berücksichtigt ist hier noch dass die Finanzierung auch getilgt werden muss. Nimmt man dies hinzu ergibt sich immer noch ein negativer Zahlungssaldo. Die Rentabilität ist in unserem Beispiel aber immerhin schon 0 und nicht mehr negativ.

Wollen Sie bei der Finanzierung einer Wohnung auf die ganz sichere Seite gehen, sollte der Anteil an Fremdkapital aber nicht wesentlich über 50 % liegen. Damit sollte man sowohl gegen Zins- und Mietschwankungen abgesichert sein als auch in der Lage entsprechende Tilgungsbeiträge zu leisten.

Beachtet werden sollte auch, dass sich der Steuereffekt um so weiter reduziert, je niedriger die Steuersätze liegen. Bei einem Steuersatz von 0 sind wir wieder bei unserem ersten Beispiel angelangt. Vielen Anlegern ist nicht bewusst, dass genau dieser Fall eintreten kann wenn der Gutverdiener plötzlich in den Ruhestand eintritt! So mancher musste sich da schon wundern wo denn auf einmal seine Rente geblieben ist.

Auch sollte darauf geachtet werden, dass bei der Anlage in Immobilien der Eigengenutzten der Vorrang einzuräumen ist! Der Kauf einer Wohnung auf Kredit führt in den meisten Fällen zu Belastungen in der Zukunft. Sollte man sich später für den Erwerb eines eigengenutzten Objektes entscheiden wollen, führt die Belastung aus so einer Wohnung oft dazu, dass dies stark erschwert, manchmal sogar unmöglich  gemacht wird.

Ein Wort zu Ferienwohnungen. Ich kenne keinen der mit der Anschaffung eines teilweise an andere vermieteten Objektes jemals Geld verdient hätte. Auch sollen nur sehr wenige damit auch nur halbwegs glücklich geworden sein.
 

Gewerbeimmobilien

Im Gegensatz zu für Wohnzwecke genutzten Objekten lassen sich bei gewerblichen Immobilien im Verhältnis meist deutlich höhere Einnahmen erzielen. In der Regel liegen diese zwischen 5 und 7 Prozent wobei ich aber durchaus auch schon bis zu 10 % sehen konnte. Das bedeutet in der Praxis, dass hier eine Finanzierung auf Kredit auch ohne Berücksichtigung von steuerlichen Vorteilen meist schon sinnvoll ist.

Allerdings dürften nicht alle Anleger in der Lage sein etwa einen kompletten SB-Markt oder ein Büro- bzw. Betriebsgebäude im Ganzen zu erwerben. Deshalb beschränkt sich diese Anlagemöglichkeit in der Praxis auf die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds. Die Spitzenrenditen bleiben dabei aber leider etwas auf der Strecke (da hier auch ein paar Leute mehr verdienen wollen) weshalb hier meist an die 6 % prognostiziert und – je nach Seriosität des Initiators – auch gehalten werden.

Geachtet werden sollte hier darauf, dass das Objekt nicht nur von einem Mieter genutzt werden kann, sondern dass im Falle eines Falles auch andere dieses Nutzen könnten (die Lagerhalle für abgebrannte Brennstäbe würde dieses Kriterium beispielsweise nicht erfüllen).

Auch der Standort spielt insbesondere bei Verkaufsflächen eine wesentliche Rolle. Sollte der SB-Markt beispielsweise in Sibirien liegen, wäre hier Vorsicht anzuraten. Bei Einkaufszentren kommt dazu noch die Qualität des Managements (hier hat sich etwa die ECE in Deutschland einen guten Ruf erworben).

Aufpassen sollte man auf übertriebenen Luxus. Marmorne Büropaläste, womöglich am Stadtrand, rentieren sich in den seltensten Fällen. Ein Problem stellen oft auch die „weichen Kosten“ bei Fonds dar. Diese sollten möglichst deutlich unter 30 besser unter 20 % liegen.

 

Immobilien Berlin/Osten

Das Sonderthema Ostimmobilie dürfte sich mittlerweile weitgehend erledigt haben (auch wenn einige Anleger noch ganz schön daran kauen). Die Zeiten für Goldgräber und schnelle Geschäftemacher sind meines Erachtens vorbei und es gelten jetzt weitgehend die gleichen Kriterien wie im Westen.

Eine Sondersituation gibt es noch im sozialen Wohnungsbau. Hier wurde bereits in der Vergangenheit einiges in Berlin investiert. Um überhaupt Investoren dafür zu interessieren wurden vom Land Berlin günstige Darlehen vergeben (ja Berlin-Darlehen) und es wurden Mietzuschüsse gewährt.

Letztere führten dazu, dass die Initiatoren solcher Projekte mit Mieteinnahmen von bis zu 30 DM pro Quadratmeter kalkulieren konnten (was natürlich eine Menge Luft für Werbungskosten und Verdienst gelassen hat). Müssig zu erwähnen, dass sich hier auch eine Menge dunkelgrauer Schafe tummeln. Der Erwerber sieht davon in den meisten Fällen nur eine sehr hohe Verlustzuweisung am Anfang (hier sind mehr als 100% keine Seltenheit gewesen, was einen Kapitaleinsatz von effektiv 0 bzw. darunter bedeutete) und dann noch eine minimale Ausschüttung von 1 bis 2 %.

Da diese meist als GbR-Beteiligungen initiiert wurden, haftet der Anleger in aller Regel aber Voll und zwar für meist ein Mehrfaches der Zeichnungssumme.

Die Glücklicheren bekamen in der Vergangenheit oftmals ein Angebot zur Übernahme des Objektes, die anderen besitzen Ihren Anteil meist noch. Da es sich in aller Regel nicht um die besten Lagen handelte und die Mieter nun einmal einer Schicht angehören, welche Wohnungen anders behandelt als der pensionierte Staatsangestellte, konnte (und kann) man oft froh sein, einigermaßen wieder aus der Sache heraus zu kommen.

Von der Konstruktion her war das aber in den meisten Fällen auch nicht vorgesehen, da der Steuersparaspekt ohnehin im Vordergrund stand.

Problematisch in vielen Fällen ist auch die Tatsache, dass in der Regel die Mietförderung über die Jahre sukzessive reduziert wird (z.B. 0,50 DM a qm. je Jahr), was in der Kalkulation durch Mieterhöhungen ausgeglichen werden sollte. Allerdings sind Marktmieten von 30,-- DM a qm (15 Euro) derzeit nicht durchsetzbar. Nicht zuletzt deshalb hat sich in Berlin schon ein gewisser „Miettourismus„ gebildet: Wird die alte Sozialwohnung zu teuer, sucht man sich einfach eine Neue.

Auch wird die Fördermiete vielfach nicht als Zuschuss, sondern als Darlehen gewährt, welches nach 15, 20 oder mehr Jahren zurückbezahlt werden muß. Hier schlummert in vielen Beteiligungen eine nicht zu unterschätzende Zeitbombe.