Rechtsformen geschlossener Fonds

Da geschlossene Fonds unterschiedliche Schwerpunkte in Ihrer Zielsetzung haben werden Beteiligungsgesellschaften auch in unterschiedlichsten Rechtsformen aufgelegt:

Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR):

Hier schließen sich mehrere Anleger zusammen um gemeinsam ein Objekt zu erwerben und zu vermieten. Diese Form ist dem direkten Kauf einer Immobilie gleichzusetzen.

Deshalb findet man die GbR meist bei kleineren Fonds, welche oftmals in späteren Jahren auch in einzelne Wohnungen aufgeteilt werden. Der Anleger erwirbt dann in der Regel keinen glatten, betragsmässigen Anteil (z. B. 50.000 EUR) sondern den Anspruch auf eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude.

Durch den Charakter eines Direktinvestments unterliegen die möglichen erzielbaren Verluste theoretisch zunächst auch keiner Begrenzung wenn die Absicht der Erzielung eines Totalüberschusses nachgewiesen wird. Im Gegenzug unterliegt aber auch die Haftung keiner Begrenzung.

Wird hier beispielsweise unseriös kalkuliert und mit sehr hohem Fremdmittelanteil gearbeitet können für den Anleger unkalkulierbare Risiken entstehen.

Dies wird von den Initiatioren so aber meist nicht offen dargelegt. So musste ich auch schon mal einem Anleger erklären, dass er sich nicht einfach so mit 100.000 Euro an einem Fonds beteiligt, sondern im Grunde für 1.000.000 Euro eine Wohnung gekauft (die nebenbei allenfalls 700.000 Wert ist) und diese mit 900.000 finanziert hat.

Kann (warum auch immer) so eine Wohnung nicht vermietet werden, bleibt der Anleger auf den Zinskosten sitzen. Die lägen bei 7 % bei 35.000 Euro pro Jahr. Also bereits bei einem Drittel des ursprünglichen Kapitaleinsatzes!

Insbesondere wurde diese Rechtsform im sozialen Wohnungsbau gewählt um seinerzeit Verluste von an die 200 % des effektiven Kapitaleinsatzes darstellen zu können.

Die Kommanditgesellschaft (KG)

Um das Haftungsrisiko der GbR zu begrenzen und auch um die Verwaltung zu vereinfachen werden viele Fonds in der Rechtsform der KG aufgelegt. Damit werden aber auch die verrechenbaren Verluste auf die Einlage beschränkt.

Doch Vorsicht: Die Kapitaleinlage muss nicht mit der Hafteinlage identisch sein. So kommt es durchaus vor, dass Initiatoren mit der Rechtsform der KG Sicherheit vortäuschen, um aber höhere Verluste weiterreichen zu können, ist die Hafteinlage aber durchaus auch einmal doppelt so hoch wie die Kapitaleinlage. Damit kann es im Extremfall (der leider gar nicht so selten ist) zu Nachzahlungsverpflichtungen kommen.

Da es sich im Immobilienbereich meist um „vermögensverwaltende KGs“ handelt wird das Objekt durch die Einbringung nicht automatisch zum Betriebs- sonder bleibt i.d.R. Privatvermögen. Damit führt beispielsweise ein Gewinn bei einem späteren Verkauf des Objektes (nach Ablauf der Spekulationsfrist) auch nicht zu steuerpflichtigen Einkünfte sondern bleibt (wie beim Privatanleger) steuerfrei.

Auch hier wird nicht die Gesellschaft selbst besteuert, sondern die in der Gesellschaft entstehenden Steuern werden anteilig dem Anleger zugerechnet.

Die KG ist die am meisten verbreitete Rechtsform und wrid bei größeren Immobilienprojekten (Bürogebäude, Einkaufszentren) aber auch im Immobilienleasing und bei Schiffen eingesetzt.


Die GmbH & Co. KG

Im wesentlichen identisch mit der KG aber durch die GmbH als Vollhafter „gewerblich geprägt“. Das Anlageobjekt wird damit zum Betriebsvermögen mit allen Konsequenzen. So werden in jedem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt und bei Auflösung der Gesellschaft werden Gewinne aufgedeckt und versteuert (halber Satz/ 5tel-Regelung).

Diese Rechtsform kommt in der Regel auch im Bereich Mobilienleasing (Flieger etc.) zum Einsatz oder immer dort wo Betriebsvermögen erwünscht ist. Dies sind beispielsweise Schenkungssteuerfonds welche nur so negative Substanzsteuerwerte (da Betriebsvermögen) generieren können.

Vorsicht: Die Schenkung von Mobilienleasing-Fonds kann beim beschenkten Gewerbesteuerpflicht auslösen da die gewerbesteuerlichen Verluste personengebunden und nicht übertragbar sind. Ist ein Fonds derart „vergiftet“, findet sich im Gesellschaftsvertrag fast immer eine Klausel welche besagt, dass der jeweilige Anleger die anderen dann von der Zahlung von Gewerbesteuer freihalten muss.


Die typisch stille Gesellschaft

Ist eine sehr seltene Rechtsform in diesem Bereich und wird nur dort eingesetzt wo Einkünfte aus Kapital (negative) erzielt werden sollen. Derzeit sind mir nur zwei Fälle von Immobilienleasing der DIL (Hauptbahnhof Mainz/Bahnhöfe Ost) bekannt.